Face aux risques croissants d’impayés de loyers, il est presque systématique d’insérer dans les contrats de bail une clause dite de garantie solidaire.
Cette clause maximise les chances pour les propriétaires de recevoir le règlement des loyers lorsqu’ils louent à plusieurs locataires et suite à une cession du bail.
Dans ce premier cas, le bailleur est alors libre de solliciter le paiement de sa créance et, en cas d’impayés, de poursuivre l’un quelconque des colocataires.
La solidarité entre les colocataires perdure tout au long du contrat et ce même si l’un d’entre eux a donné son congé ou est décédé, dans ce dernier cas la dette sera simplement divisée entre ses héritiers.
Dans l’hypothèse d’une cession du contrat de bail, la clause de solidarité prévoit que le cédant, c’est-à-dire l’ancien locataire, s’engage solidairement avec le nouveau au paiement des loyers et à l’exécution du contrat.
Le cédant reste alors tenu du paiement des loyers jusqu’à l’expiration du bail.
Afin de limiter le risque financier supporté par l’ancien locataire, le législateur a institué deux limites à cette solidarité.
Il s’agit de dispositions nouvelles de la loi du 20 juin 2014, dite Loi Pinel, qui s’appliquent pour les contrats conclus à compter de cette date.
Tout d’abord, la clause de solidarité ne peut désormais être soulevée par le bailleur que dans un délai de 3 ans maximum à compter de la cession du bail.
Cette limite n’étant pas d’ordre public, il semble néanmoins possible d’y déroger conventionnellement.
La seconde limite porte sur l’instauration d’une obligation d’information imputable au bailleur.
Cela signifie que pour toute cession conclue après le 20 juin 2014, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
Cela suppose à minima de dénoncer au cédant le commandement de payer que le bailleur fait signifier à son locataire.
En pratique, il est impératif que le bailleur soit vigilant et réactif dès le premier impayé car la garantie ne pourra pas jouer s’il est rapporté la preuve qu’il n’a pas tout mis en œuvre pour recouvrer ses loyers, par exemple en laissant s’accumuler la dette sans agir et sans prévenir le cédant.
Article rédigé par Me Damien DUREZ, avocat en droit immobilier à Lyon et rédigé dans le journal « Le nouveau Lyon » du mois de juin 2016
