Parmi les nombreuses modifications apportées par la Loi Pinel au régime des baux commerciaux, l’une des mesures phares porte sur l’instauration d’un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente de son d’un local à usage commercial ou artisanal
Cette disposition, directement inspirée du régime applicable aux baux d’habitation, vise à permettre au locataire de devenir propriétaire de son local et ainsi de pérenniser son activité commerciale.
Ce nouveau droit de préemption s’applique à toutes les cessions intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Dès qu’il décide de céder son local, le bailleur doit, à peine de nullité, notifier sa décision à son locataire par lettre recommandé ou par voie d’huissier et mentionner les modalités de vente et le prix.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour y répondre. En cas d’acceptation, le locataire a deux mois pour réaliser la vente, délai prolongé en cas de recours à un prêt bancaire.
Si cette nouvelle disposition semble à première vue simple à appréhender, elle pose néanmoins certaines difficultés.
Tout d’abord, son champ d’application est relativement limité. Le local doit obligatoirement être soumis aux statuts des baux commerciaux pour que le droit de préemption s’applique, ce qui signifie qu’en sont exclues les conventions d’occupation précaire et les locations saisonnières.
Il est impératif ensuite que le locataire exerce une activité strictement commerciale ou artisanale. Le droit de préemption ne peut donc manifestement pas être revendiqué par celui qui loue des locaux à usage d’enseignement, des locaux industriels ou encore des locaux à usage de bureaux.
De plus, la loi prévoit cinq exceptions excluant le droit de préemption. Cela concerne notamment les cas de cessions d’un ensemble commercial ou d’une vente d’un immeuble ayant une double affection (commerciale et d’habitation). La loi exclut également du droit de préemption la cession d’un bail à un conjoint, ascendant ou descendant du bailleur.
Enfin, l’une des principales interrogations porte sur le fait de savoir s’il est possible de déroger à ce droit de préemption dans le contrat de bail. Théoriquement, dès lors que l’article qui instaure ce droit de préemption n’est pas cité dans la liste des dispositions d’ordre public, il est possible d’y déroger lors de la rédaction du bail, ce que n’a d’ailleurs pas manqué de faire de nombreux rédacteurs. Cependant, je ne peux qu’inciter à la prudence tant que la Cour de Cassation ne se sera pas prononcé. En effet, la plus haute juridiction a toujours considéré que le droit de préemption avait un caractère impératif et il est fort probable qu’il en soit de même pour le droit de préemption du locataire commercial. Dans cette hypothèse, les clauses d’exclusion du droit de préemption pourront alors être réputées non écrites.
Il semble en tout cas certain que cette nouvelle disposition ne risque pas de freiner l’augmentation constante du nombre de contentieux constatés depuis plusieurs années en matière de baux commerciaux.
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