LOI MACRON – LES MODIFICATIONS APPLICABLES A L’IMMOBILIER

By 25 février 2016 Droit immobilier No Comments

Si la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite Loi MACRON, n’a pas autant modifié le cadre législatif et réglementaire applicable au secteur immobilier que la Loi PINEL et la Loi ALUR, plusieurs innovations doivent être soulignées.

  1. Détecteurs de fumée
    L’article L.129-8 du code de la construction et de l’habitation a imposé à tous les propriétaires non occupant d’un logement d’installer dans celui-ci un détecteur de fumée.
    Les détecteurs de fumée devaient être installés au 8 Mars 2015.
    La loi Macron du 6 Août 2015 vient cependant adapter ce délai d’exécution, en instituant que les propriétaires sont réputés avoir satisfait à leur obligation lorsqu’ils ont signé un contrat d’achat de ces appareils au plus tard le 8 Mars 2015, à condition que le détecteur soit réellement installé au plus tard le 1er Janvier 2016.
  2. Assurance de garantie décennale
    La loi MACRON est également venue modifier le code des assurances, en instaurant une obligation pour tous les constructeurs de justifier qu’ils ont souscrit un contrat d’assurance décennale de manière systématique dès l’ouverture du chantier. Jusqu’à présent, les constructeurs n’étaient tenus d’apporter cette justification que si la demande leur en était faite.
    Afin de renforcer cette obligation, la Loi MACRON a également prévu la mise en place d’un modèle type d’attestation d’assurance, comprenant des mentions obligatoires, qui devra être fournie lors de l’ouverture du chantier, mais également jointe aux devis et factures des professionnels, et annexée à l’acte de vente.
    Un arrêté devra cependant être publié pour fixer le modèle d’attestation.
  3. Fibre optique
    Depuis le 1er Janvier 2010, tout immeuble neuf groupant plusieurs logements ou locaux devait être raccordé aux lignes de communications à très haut débit en fibre optique.
    Avec la Loi MACRON, cette obligation est étendue à toutes les constructions ne comportant qu’un seul logement ou un seul local à usage professionnel et à tous les lotissements neufs.
    De plus, tous les immeubles comprenant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel faisant l’objet de travaux soumis à permis de construire devront également être raccordés à la fibre optique, aux frais des propriétaires, à condition cependant que le coût du raccordement ne soit pas disproportionné par rapport au coût des travaux prévus par le permis de construire.
    Cette obligation ne s’appliquera qu’aux immeubles dont le permis de construire ou d’aménager sera délivré après le 1er Janvier 2016.
    Afin de faciliter l’installation de la fibre optique dans les copropriétés, la loi MACRON offre à l’assemblée des copropriétaires de donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques, sans avoir à passer par l’approbation de l’assemblée générale.
  1. Baux d’habitation
    La loi ALUR avait déjà modifié en profondeur le régime des baux d’habitation, mais la loi MACRON est venue réajuster ses prescriptions et clarifier ses modalités d’application.• Colocation
    La loi MACRON modifie le régime de la colocation sur plusieurs points.
    Pour commencer, elle précise que le régime de la colocation défini à l’article 8-1 de la loi du 6 Juillet 1989 ne s’applique pas aux locations consenties exclusivement à des conjoint et partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion du bail.
    Ensuite, elle apporte une précision concernant la solidarité entre les colocataires. Désormais la solidarité du colocataire sortant ainsi que celle de sa caution s’éteignent à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, ou à défaut à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
    Avant la loi MACRON ce régime d’extinction de la solidarité ne valait que pour le colocataire et non pour la caution.

    • Vente à la découpe
    La loi MACRON vient pérenniser la situation des locataires d’immeubles en zone tendue (telle que définie à l’article 17 de la loi du 6 Juillet 1989) appartenant à un seul propriétaire, destinés à être vendus à plusieurs acquéreurs.
    En effet, lorsqu’un immeuble de cinq logements ou plus situé dans ces zones est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit, pour une durée de 3 ans lorsque leur terme intervient moins de 3 ans après la mise en propriété, dans tous les autres cas, pour une durée permettant au locataire de demeurer dans les lieux 6 ans à compter de la mise en copropriété.
    Avant l’intervention de la loi MACRON, la mise en copropriété de ce type d’immeubles entrainait automatiquement une prorogation des baux en cours pour une durée de 3 ans.

    • Acquisition d’un bien occupé :

– Congé pour vendre
Désormais, lorsque le terme du bail doit intervenir plus de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne pourra donner congé pour vendre que pour le terme du contrat de location en cours, et non avant.
Avant cette loi, le congé pour vente n’était autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Cette solution est conservée pour les baux prenant fin moins de 3 ans après la date d’acquisition.
– Congé pour reprise
La loi MACRON est également venue réglementer les modalités du congé pour reprise du bailleur.
Dès lors que le terme du contrat intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition. La loi MACRON est venue préciser que dans cette situation, le congé doit intervenir au terme du contrat de bail.

  • Locataire âgé de plus de 65 ans
    Le propriétaire ne peut donner congé, ni s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire de plus de 65 ans dont les ressources ne passent pas un plafond de ressources HLM défini par arrêté sans lui proposer un logement dans des conditions équivalentes.
    La loi MACRON a étendu cette protection au locataire ayant à sa charge une personne âgée remplissant les mêmes conditions, sous réserves cependant que les ressources cumulées de ces deux personnes ne dépassent pas le plafond de ressources précité.• Locations meublées
    La loi MACRON rend applicable aux locations meublées l’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989. Cet article prévoit certaines mentions obligatoires dans le contrat de location, essentielles pour l’information du locataire et l’encadrement des loyers.

    • Formalisme du congé
    Que ce soit pour la location nue ou en meublé, le congé peut désormais se faire de trois manières différentes : soit par lettre recommandée, soit par signification, soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
    Avant la loi MACRON, le congé ne pouvait être remis en main propre, pour produire ses effets il fallait impérativement qu’il soit notifié ou signifié à l’autre partie.

    • Encadrement des loyers
    La loi ALUR avait introduit la possibilité pour le bailleur de procéder à une hausse du loyer lorsque le loyer pratiqué était inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. Les modalités d’application de cette hausse de loyer mises en places par la loi ALUR étaient cependant difficiles à appliquer en pratique, dès lors que la hausse devait s’appliquer par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
    La loi MACRON vient donc simplifier le régime applicable, en précisant que la hausse du loyer s’applique directement au contrat renouvelé, mais que dans le cas où la hausse est supérieure à 10%, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
    Cette modification permet de simplifier l’application de la hausse de loyer dans le cas où elle n’excède pas 10% du loyer initial, et supprime la possibilité de répartir cette augmentation par sixième.
    De plus, la loi MACRON permet d’étendre le dispositif d’encadrement des loyers à l’ensemble des logements meublés, y compris les logements situés dans une résidence de service.

    • Résidences avec services
    Jusqu’à la Loi MACRON, les dispositions de la loi du 6 Juillet 1989 relatives à l’encadrement des loyers n’étaient pas applicables aux résidences avec services.
    Désormais, la variation des loyers de résidences avec services est également limitée à la variation de l’indice de référence des loyers, au même titre que les locations nues ou meublées.

  1. Allongement du délai de rétractation de l’acquéreur immobilier
    La loi MACRON réforme le délai de rétractation de l’acquéreur immobilier (au sens de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation), de 7 jours, le délai est passé à 10 jours à compter de la présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat.
    Il faut cependant bien noter que l’allongement du délai n’a pas été appliqué aux promesses unilatérales de ventes consenties à la suite de la délivrance d’un permis d’aménager qui est donc toujours de 7 jours.
  2. Exclusion des contrats de l’immobilier du champ d’application du code de la consommation
    La loi MACRON est revenue sur les dispositions de la Loi HAMON, et exclut désormais les contrats portant sur des transferts de biens ou droits immobiliers du champ d’application du régime applicable aux contrats conclus « à distance ou hors établissement » du code de la consommation.
    Ainsi la protection de l’acquéreur immobilier est exclusivement régie par le code de la construction et de l’habitation.
    Cette exclusion prendra effet pour tous les avant-contrat établis à compter du 8 Mars 2015.
  3. Mise en concurrence des syndics
    La loi ALUR avait mis en place une obligation à la charge du syndicat des copropriétaires, de procéder à une mise en concurrence des syndics avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la nomination du syndic.
    La loi MACRON vient préciser les modalités de cette mise en concurrence en indiquant qu’elle doit intervenir tous les trois ans, et crée la possibilité de renoncer à cette mise en concurrence lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui précède celle de désignation du syndic, à la majorité de l’article 25.
  4. Logements intermédiaires
    Les logements intermédiaires sont des logements destinés aux classes moyennes ou salariés d’entreprise, destinés à être occupés par des personnes dont les ressources n’excèdent pas les plafonds fixés par décret.
    Avec la loi MACRON, ces logements peuvent désormais bénéficier de la politique d’aide au logement.
    Elle a également simplifié la définition de ces logements en supprimant la référence qui existait auparavant au zonage basé sur la taxe sur le logement vacant.
  5. Création du bail réel solidaire
    La loi MACRON donne pouvoir au gouvernement pour créer, par voir d’ordonnance, un contrat de longue durée (99 ans) : le « bail réel solidaire ».
    Ce bail, consenti par les organismes de foncier solidaire, permettra de créer au profit d’un preneur un droit réel en vue de la location ou de l’accession à la propriété d’un logement, sous des conditions de loyers et de ressources.
    Ce bail sera transféré lors de chaque mutation au nouveau preneur, dès lors qu’il répondra aux critères d’exigibilité, pour une durée de 99 ans.
    Pour l’instant l’ordonnance créant ce bail n’a toujours pas été prise, mais devra l’être avant le 7 Août 2016.
  6. Baux commerciaux
    La Loi PINEL du 18 Juin 2014 avait offert aux parties le choix entre l’acte extrajudiciaire et la lettre recommandée avec accusé de réception pour délivrer congé.
    La loi MACRON est venue modifier ce nouveau régime en supprimant certaines possibilités d’utiliser la lettre recommandée, et en en créant de nouvelles.
    Pour résumer, la loi MACRON offre au preneur le choix entre l’usage de l’acte extrajudiciaire et de la LRAR dans la majorité des cas. Ce sera le cas notamment pour la résiliation triennale, la demande de renouvellement, pour l’acceptation d’un local de substitution en cas de reconstruction de l’immeuble, en cas d’exercice de son droit de priorité sur le local reconstruit, de déspécialisation totale ou partielle, ou de renonciation de son droit à déspécialisation.
    En revanche, le congé délivré en fin de bail pourra uniquement être délivré par acte extrajudiciaire.
    En ce qui concerne le bailleur, la possibilité d’user de la LRAR est plus restreinte. Il a l’obligation d’utiliser l’acte extrajudiciaire en toute hypothèse pour donner congé, ainsi que pour refuser le renouvellement du bail.
    Toutefois, il bénéficie de la possibilité d’user de la LRAR en cas d’acceptation du renouvellement du bail, ou pour informer son locataire qu’il exerce son droit de repentir.
  7. Vente de fonds de commerce
  • Formalités de publicité
    Avant la loi MACRON, toute cession de fonds de commerce devait faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales et au BODACC, dans les quinze jours de l’acte.
    La loi MACRON supprime purement et simplement l’obligation de publier la cession dans un journal d’annonces légales. Seule l’obligation de publier au BODACC demeure.
    De même l’enregistrement de l’acte de vente de fonds de commerce n’est plus obligatoire pour les actes authentiques. Cette obligation ne subsiste que pour les actes sous seing privé.
    • Délais d’opposition
    Les créanciers du vendeur peuvent désormais faire opposition au paiement du pris par LRAR et non plus impérativement par acte extrajudiciaire.
    • Surenchère
    Jusqu’à la loi MACRON, les créanciers ayant formé opposition qui s’estimaient lésés par un prix trop bas pouvaient prendre une surenchère du sixième du prix du fonds.
    Cette règle, très peu utilisée en pratique, a été supprimée par la Loi MACRON.
    • Compétence judiciaire
    Jusqu’à présent, la juridiction compétente pour les demandes de mainlevée de l’opposition et de nullité de l’adjudication était le président du tribunal de grande instance.
    Désormais, ces demandes relèvent de la compétence du président du tribunal de commerce.
  • Inscription du privilège du vendeur
    Le délai d’inscription du privilège est prolongé par la loi MACRON. Désormais le vendeur dispose d’un délai de trente jours à compter de la date de l’acte de vente et non plus de quinze jours.
  1. Insaisissabilité de la résidence principale
    La loi MACRON a instauré une insaisissabilité de plein droit de la résidence principale de tout entrepreneur individuel, il ne sera donc plus nécessaire pour les entrepreneurs d’établir une déclaration notariée d’insaisissabilité.
    Cette insaisissabilité de droit n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers professionnels dont la créance est née postérieurement à la publication de la loi MACRON.
    L’entrepreneur conservera toutefois le droit de renoncer à cette insaisissabilité, en effectuant une déclaration notariée.

Article rédigé par Damien DUREZ.