Les moyens juridiques limités de contester le prix d’une opération immobilière

By 4 septembre 2018 Consommation No Comments

Si la tentation de contester le prix qui a été fixé lors d’une opération immobilière peut exister chez un vendeur ou un acquéreur qui s’estime lésé, les moyens juridiques d’y parvenir sont en revanche limités.

La seule action qui a été prévue par le législateur est réservée aux vendeurs et est soumise à des conditions strictement encadrées. Il s’agit de l’action en rescision pour lésion.

Le vendeur qui s’estime lésé de plus de sept douzièmes du prix réel de son bien peut solliciter la rescision de la vente, c’est-à-dire son annulation.

Il devra alors rapporter la preuve de l’écart entre le prix de vente et la valeur réelle de son bien. L’annulation de la vente pourra alors être sollicitée pendant deux années à compter de la signature et devra être ordonnée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.

L’acquéreur pourra néanmoins conserver le bien s’il s’acquitte du paiement de la différence entre le prix déjà versé et le prix réel.

Cette action n’est en revanche pas offerte à l’acquéreur qui ne dispose d’aucune procédure dédiée s’il estime que le prix dont il s’est acquitté est trop élevé.

Evidemment, tant le vendeur que l’acquéreur peuvent tenter d’annuler la vente s’ils rapportent la preuve que leur consentement a été vicié.

Ce vice du consentement peut être constitué si des erreurs graves ont été commises lors de l’élaboration de l’acte ou si l’une des parties a utilisé des manœuvres frauduleuses afin de faire contracter l’autre à des conditions qui lui sont défavorables.

Cependant, ces cas sont admis de manière extrêmement restrictive par les juges. Par exemple, s’il est possible de se prévaloir d’une erreur sur le prix (dans la devise utilisée par exemple), cela n’est en revanche pas le cas si l’erreur porte sur la valeur du bien.

Hors le cas d’une rescision, il n’existe donc aucune possibilité de contester le prix d’une opération immobilière si l’on estime que celui-ci ne correspond pas au prix du marché.

Il en est de même si les parties s’entourent de professionnels.

Le vendeur ou l’acquéreur dispose néanmoins de la possibilité d’engager la responsabilité du professionnel s’il rapporte la preuve que celui a manqué à ses obligations contractuelles et, qu’en conséquence, l’opération s’est effectuée à des conditions qui lui sont très défavorables.

L’agent immobilier est en effet tenu, dans l’exercice de sa mission, d’une obligation de conseil qui porte notamment sur la valeur du bien objet du mandat.

En définitive, faute de disposer de moyens juridiques de contestation à postériori du prix de vente et afin de prévenir toute difficulté, je ne peux qu’encourager chacun à se renseigner en amont sur la valeur du bien, voire en cas de doute à faire procéder à l’estimation de sa valeur vénale par un expert et, en tout état de cause, à toujours s’entourer de professionnels compétents.

Article rédigé par Me Durez et publié dans le mensuel le Nouveau Lyon.