Promoteur immobilier vs constructeur : le promoteur peut se prévaloir de la qualité de non-professionnel et faire annuler les clauses abusives

By 28 juin 2016 Consommation No Comments

Cass. 3e civ. 4 février 2016 n°14-29.347

La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt faisant une application extensive de la notion de non-professionnel.

En effet, elle a jugé qu’un promoteur immobilier devait être considéré comme un non-professionnel à l’égard de son cocontractant, constructeur, dès lors que l’un est spécialisé dans l’immobilier et l’autre dans la construction et qu’il pouvait, à ce titre, se prévaloir de la réglementation sur les clauses abusives afin de voir annuler une clause limitative de responsabilité.

Jusqu’à présent, la Haute Cour octroyait la qualité de non-professionnel à celui qui concluait un contrat sans rapport direct avec son activité professionnelle.

Or, en l’espèce, elle a attribué au promoteur immobilier la qualité de non-professionnel alors même qu’il agissait en rapport direct avec son activité professionnelle et qu’il exerçait, de surcroît, une activité voisine de celle du constructeur.

C’est sur le fondement de l’article L.132-1 du Code de la consommation que la clause limitative de responsabilité a été déclarée abusive. Toutefois, la Cour de cassation s’est également référée à la notion d’obligation essentielle, qui est le principe dégagé par le droit commun, pour déclarer abusives certaines clauses limitatives de responsabilité : « La clause (…)  contredisant la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle quelles que soient les incidences de ses fautes, constituait une clause abusive ».

Elle aurait donc pu faire application de la jurisprudence dite « Chronopost » (Cass.com., 22 octobre 1996), permettant de considérer non-écrites les clauses limitatives de responsabilité qui contredisent la portée de l’engagement pris, sans avoir recours aux clauses abusives normalement confinées aux relations entre consommateurs.

Néanmoins, il convient de tempérer et nuancer la portée de cet arrêt puisque, dans le cadre de la recodification du Code de la consommation, prévue par la loi Hamon du 17 mars 2014 -dont l’entrée en vigueur est prévue pour le 1er juillet 2016 – le législateur a défini pour la première fois la notion de non-professionnel comme suit : « toute personne morale qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Article rédigé par Me Jeannie Mongouachon